营改增后，房产交易中增值税计算遵循以下步骤：首先，根据房产原值或成交价确定计税依据；其次，按5%的税率计算应纳税额；最后，减去房产购置时已缴纳的增值税额，得出实际应缴纳的增值税。具体计算公式为：应纳税额=计税依据×5%-购置时已缴增值税额。
1. 营改增税率对比
在营改增政策下，房产交易涉及的增值税税率对比明显。一般纳税人购入房产，适用11%的增值税税率；若为小规模纳税人，则按5%的征收率计税。值得注意的是，个人出售自有住房，免征增值税。税率调整后，购房成本有所降低，但具体计算需根据实际情况进行。
2. 增值税计算公式
在营改增背景下，房产增值税计算公式如下：应纳税额=（销售额-进项税额）×税率。其中，销售额为不含税销售额，即购房价格除以1+税率；进项税额为购房时支付的各项税费，如契税、维修基金等。税率根据房产性质和购买时间确定。例如，个人购买住宅，如2016年4月30日前购入，适用11%税率；之后购入，适用5%税率。通过此公式，可清晰计算出房产增值税，确保纳税合规。
3. 营业税转增值税
在“营改增”政策下，房产交易中的营业税转为增值税，计算方式更为复杂。首先，根据房产原值和税率确定应纳税额，再减去可抵扣进项税额。具体操作为：房产原值×税率=应纳税额，应纳税额-可抵扣进项税额=实际应缴增值税。此过程中，需注意区分不同税率，合理利用进项税额抵扣，确保税负合理。
5. 增值税发票开具
在房产交易中，营改增后增值税发票开具尤为重要。首先，购房者需确认开发商是否已进行营改增登记。其次，根据合同金额，计算应纳增值税额。开具发票时，需提供购房合同、身份证等资料，确保发票信息准确无误。购房者在收到发票后，应及时核对，确保权益。此外，了解增值税发票开具流程，有助于简化交易流程，提高交易效率。
