在商铺返祖现象中，存在诸多猫腻。首先，部分开发商为追求利益最大化，通过返祖手段规避土地使用年限限制，导致商铺寿命缩短。其次，返祖商铺存在产权纠纷风险，买家需谨慎核实产权。此外，返祖商铺可能存在安全隐患，如消防设施不完善等。因此，在购买返祖商铺时，务必谨慎评估风险，确保自身权益。
2. 权属界定复杂
商铺返祖现象中，权属界定复杂是关键问题。由于历史遗留、产权分割等原因，商铺返祖后，原有产权人、使用权人、新买家之间权属关系模糊，导致纠纷频发。明确权属，需查阅历史档案、产权登记，并依法进行产权确认，确保交易安全。
3. 转让手续繁琐
商铺返祖转让过程中，手续繁琐成为一大难题。首先，需办理原产权变更，涉及多部门审批。其次，返祖手续复杂，需提供大量证明材料。再者，税费计算复杂，容易产生纠纷。此外，产权过户过程中，存在诸多不确定因素，如政策变动、审批延误等，导致转让周期延长。为规避风险，建议提前咨询专业人士，确保手续办理顺畅。
4. 法律风险较高
商铺返祖存在法律风险较高的猫腻。首先，返祖行为可能违反土地使用权合同，导致合同无效；其次，返祖后产权归属可能存在争议，影响交易安全；再者，返祖可能违反城市规划，面临行政处罚。因此，投资商铺返祖需谨慎，避免法律风险。
5. 质押登记难题
商铺返祖过程中，质押登记难题凸显。一方面，返祖商铺的权属证明复杂，登记手续繁琐；另一方面，抵押登记需确保产权清晰，否则可能引发法律风险。为解决此难题，建议委托专业律师审查产权，确保登记手续合规，降低返祖风险。
