炒房团不炒公寓的原因在于公寓通常位于城市中心区域，价格高昂且投资回报率相对较低。此外，公寓市场供需关系稳定，缺乏炒作空间。相比之下，郊区和新区房产更具增值潜力，且炒房团可以通过集中购买、炒作价格等方式获得更高利润。因此，炒房团更倾向于投资这些区域。
1. 转手税费高
炒房团之所以不热衷于炒公寓，核心原因在于转手税费高。相较于住宅，公寓在交易时需缴纳更高的税费，包括契税、增值税及附加税等。这些税费不仅增加了炒房成本，还降低了投资回报率，使得炒房团对公寓的投资兴趣大减。此外，公寓的流动性相对较低，容易导致资金链断裂，进一步削弱了炒房团的热情。因此，税费高是炒房团不炒公寓的关键因素。
3. 投资回报低
炒房团倾向于投资住宅而非公寓，主要原因是投资回报低。公寓多为小户型，面积有限，导致租金回报率相对较低。此外，公寓的物业管理费用和税费相对较高，进一步压缩了投资回报空间。相较之下，住宅面积更大，租金收益更高，投资回报更为可观。因此，炒房团更倾向于选择住宅进行投资。
4. 房价波动大
炒房团普遍不选择公寓进行投资，其中一个关键因素是公寓的房价波动较大。公寓通常位于城市繁华地段，受政策调控和市场需求影响显著，价格波动频繁。此外，公寓供应量相对集中，一旦市场供需失衡，房价极易出现大幅波动。因此，炒房团倾向于选择价格相对稳定、抗风险能力较强的住宅类型进行投资。
5. 市场竞争激烈
炒房团不热衷于炒公寓，核心原因在于市场竞争激烈。公寓产品同质化严重，供应量过剩，导致价格波动大，投资回报率不稳定。与此同时，住宅市场政策调控严格，炒房团难以在公寓市场获取暴利。相较之下，别墅、商业地产等高端市场，竞争相对缓和，炒房团更容易通过精准定位和策略操作，实现投资收益最大化。
