商品房折旧计算涉及多因素，如使用年限、市场行情等。首先确定房屋实际使用年限，然后根据残值率（一般为5%-10%）估算残值。接着，用房屋原值减去残值，再除以使用年限，即可得出年折旧额。此方法简单易行，但需注意市场波动对折旧额的影响。
1. 房龄计算折旧
商品房折旧计算，首当其冲的是房龄。房龄越长，折旧越明显。计算方法为：将房屋原值乘以（1-折旧率），折旧率通常按房屋使用年限确定，一般住宅为每年2%-3%。例如，一套30年的住宅，原值100万元，折旧率取中值2.5%，则折旧额约为37.5万元。房龄是影响折旧计算的关键因素，购房者需重视。
2. 使用年限折旧法
使用年限折旧法是计算商品房折旧的重要方法。其原理是根据房屋的使用年限，按比例逐年减少房屋价值。具体计算公式为：折旧额=房屋原值×（1-残值率）×已使用年限÷房屋使用年限。此法能直观反映房屋价值随时间递减的趋势，适用于长期持有房产的投资者和购房者评估房产价值。
3. 成新率评估折旧
在计算商品房折旧时，"成新率评估折旧"是关键步骤。首先，需确定房屋的实际新旧程度，即成新率。这通常通过观察房屋的结构、设施状况等得出。然后，以房屋原值为基准，乘以成新率，得出房屋的现值。最后，从房屋原值中减去现值，即得到折旧金额。此方法既考虑了房屋的实际状况，又保证了计算的专业性和准确性。
4. 市场比较折旧
在计算商品房折旧时，市场比较折旧法是一种常用的评估方法。该方法通过比较同类、同区域的房产交易价格，来确定被评估房产的折旧值。首先，选取三至五套近期成交的类似房产，然后计算其平均成交价格。接着，对比被评估房产的面积、位置、装修等因素，对平均价格进行调整。最后，根据调整后的价格，减去被评估房产的现值，即可得出市场比较折旧额。此法逻辑清晰，能较准确地反映房产的市场价值变化。
