民用住宅主要面向家庭居住，规划上注重居住舒适性，如户型设计、绿化环境等，配套设施以生活便利为主。而商用住宅则针对商业用途，如办公、店铺等，注重空间灵活性，配套设施偏向商业运营需求。从土地性质、用途限制、建筑规范等方面，民用住宅更强调居住属性，商用住宅更注重商业运营。两者在规划定位、使用功能和配套设施上存在显著差异。
1. 使用性质
在房产市场中，区分民用与商用住宅的关键在于“使用性质”。民用住宅主要供个人居住，具备居住功能，如厨房、卫生间等生活设施齐全。商用住宅则用于商业活动，如办公、店铺等，空间布局更注重功能分区。因此，民用住宅注重居住舒适度，商用住宅强调实用性。购房者需根据自身需求，明确使用性质，选择合适的房产。
2. 功能分区
在区分民用与商用住宅时，功能分区是关键考量。民用住宅通常以居住功能为主，空间布局注重私密性与舒适性，如卧室、客厅、厨房等区域明确分离。商用住宅则强调公共性与功能性，如商铺、办公室、展示厅等，空间开放，便于商业活动。通过观察空间划分、使用性质及配套设施，即可清晰区分两者的功能分区差异。
3. 房产用途
在房产市场中，区分民用与商用住宅的关键在于“房产用途”。民用住宅主要用于居住，拥有稳定的居住属性，配套设施如学校、医院等更贴近居民生活需求。商用住宅则主要面向商业活动，如办公、酒店等，配套设施以商务服务为主。在购房时，需关注房产证上的用途标注，确保购房目的与实际用途相符。
4. 居住限制
在区分民用与商用住宅时，居住限制是关键考量因素。民用住宅通常设有明确的居住用途限制，如不得用于商业活动，而商用住宅则允许经营性用途。民用住宅可能限制居住人数，而商用住宅则无此限制。此外，民用住宅的物业管理更注重居住环境，商用住宅则更注重商业运营。了解这些居住限制，有助于明确房产用途，确保投资决策的准确性。
